המדריך לרכישת דירה בקישינב

רקע כללי

קישינב (Chișinău), בירת מולדובה, הפכה בעשור האחרון ליעד מבוקש עבור משקיעים זרים, ובהם ישראלים. מחירי הנדל”ן בה עדיין נחשבים נמוכים יחסית לאירופה, ויש ציפייה לעליית ערך פוטנציאלית – בין היתר על רקע המאמצים של מולדובה להתקדם בתהליכי הצטרפות לאיחוד האירופי.

בנוסף, קיימת תשואת שכירות יחסית גבוהה, לעיתים דו-ספרתית, מה שמושך משקיעים המחפשים תזרים מזומנים. יחד עם זאת, יש להכיר היטב את המסגרת החוקית והמיסוית, כדי להימנע מהפתעות לא נעימות.

שימו לב:

קיימת אמנת מס למניעת כפל מס (Double Tax Treaty) בין ישראל למולדובה משנת 1999, נכנסה לתוקף ב-1 בינואר 2000. אמנה זו מבטיחה שלא תשלמו מס פעמיים על אותה הכנסה, בכפוף לעמידה בתנאיה.

המידע להלן מתייחס ליחידים (אנשים פרטיים) ולא לחברות בע”מ.

המטבע הרשמי במולדובה הוא לאו מולדובני (MDL). מטעמי נוחות, הסכומים מוצגים באירו (EUR).

חקיקה מקומית עשויה להשתנות – לכן תמיד מומלץ לבדוק את הנתונים העדכניים מול גורמים מקצועיים במולדובה.

המידע באתר נועד להקניית ידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או פיננסי. מומלץ להיוועץ באנשי מקצוע מוסמכים בטרם קבלת החלטות השקעה.

1. רכישה דירה בקישינב: עלויות, מיסים ואגרות.

1.1 דמי רישום בטאבו (Cadastru)

שיעור האגרה: כ-0.5% משווי הדירה בחוזה המכר (אך לא פחות משווי מינימלי שנקבע לפי הרשום בטאבו והמוסדר בקוד הפיסקלי, סעיף 342, Legis.md). עיתוי התשלום: בעת העברת הזכויות בנכס.

תשלומים נוספים: ייתכנו גם אגרות רישום מנהליות ברמה המקומית (בדר”כ עשרות עד מאות אירו).

1.2 שכר טרחת נוטריון ועורך דין

נוטריון מולדובי: שירותי נוטריון בעסקת מקרקעין במולדובה הם חובה. העלות לרוב באחוז מסוים מערך הנכס (בין 0.1% ל-1.3%), תוך ירידה באחוז ככל שהנכס יקר יותר. לדוגמה, עבור נכס בשווי 52,000 אירו – שיעור של 0.1% (כ-52 אירו) בתוספת מע”מ.

עורך דין מקומי: לא חובה לפי החוק המולדובי, אך מומלץ מאוד להיעזר בעו”ד מקומי הבקיא בדיני נדל”ן ומיסוי במולדובה לצורך בדיקות מקדימות (שעבודים, הערות, היתרים וכד’).

עורך דין ישראלי: לא חובה על פי חוק, אולם משקיעים ישראלים רבים מעדיפים לערב עו”ד ישראלי לצורך גישור פערי שפה, ניהול הקשר עם עו”ד המקומי, ובדיקות נוספות. שכר טרחה מקובל: כ-0.5%–1% משווי העסקה (בדומה לנהוג בישראל), בתוספת מע”מ.

1.3 מס רכוש (Property Tax)

שיעור המס השנתי על נכסי מגורים: 0.1%–0.4% משווי הנכס (לפי הערכת העירייה המקומית).גובה השיעור הספציפי נקבע על ידי הרשות המקומית. התשלום לרוב פעם בשנה, מול העירייה הרלוונטית.

1.4 מע”מ (TVA) במולדובה

מע”מ כללי במולדובה: 20%. ברכישת דירה חדשה מקבלן: יש להוסיף 20% מע”מ (נכון לינואר 2025) למחיר הרכישה (דומה למכירת דירה חדשה בישראל). ברכישת דירה יד שנייה: אין חיוב במע”מ על העסקה עצמה (בדומה לישראל).

1.5 עמלות והוצאות נוספות שכדאי לקחת בחשבון

שירותי תיווך: 3%–5% מערך העסקה (בשוק המקומי זהו הטווח הנפוץ, אך אפשר לנהל מו”מ). בדיקות הנדסיות מקיפות: 150–500 אירו (תלוי בסוג הבדיקה). הוצאות מימון (משכנתא/מימון חיצוני): מומלץ לבדוק אם קיימים מסלולי משכנתא לזרים בבנקים מקומיים; אם כי, גובה הריבית ותנאי ההלוואה נחשבים פחות אטרקטיביים בהשוואה לישראל. טיפ חשוב: מומלץ לבדוק חובת ביטוח נכס או ביטוח דירה במקרה של משכנתא מול הבנק המקומי. יש יתרון בפתיחת חשבון בנק מקומי לצורך ניהול כספי השכירות ותשלומים מקומיים שוטפים, אך גם כאן יש לבדוק עמלות בנקים ורגולציה.

2. מכירת דירה בקישינב: מס רווח הון ועלויות נלוות

2.1 מס רווח הון (Capital Gains Tax)

שיעור מס הכנסה אחיד במולדובה: 12% על יחידים. יחד עם זאת, לצורך הידוד משקיעים קיימת הטבה של 50% על רווח הון ממכירת דירת מגורים: כך שבפועל, רק 50% מהרווח נלקח בחשבון לצורך המס. התוצאה: מס אפקטיבי של כ-6% על הרווח הריאלי. הבסיס לחישוב הרווח: מחיר מכירה פחות מחיר רכישה + הוצאות מוכרות (עמלות נוטריון, עו”ד, שיפוצים מסוימים וכו’ – בכפוף להוראות החוק). דוגמה מספרית:

עלות רכישה (כולל הוצאות): 50,000 אירו

מחיר מכירה: 70,000 אירו

רווח הון: 20,000 אירו

בסיס חייב: רק 50% מהרווח (10,000 אירו)

מס של 12% = 1,200 אירו (שהם 6% מה-20,000 אירו המקוריים)

מקור: KPMG Tax Card Moldova 2024, קוד פיסקלי מולדובי (Codul Fiscal).

2.2 עלויות נוספות בעסקת מכירה

אגרת נוטריון ורישום: אין חוק אחיד בנושא, המוכר והקונה מסדירים ביניהם את התשלום.

תיווך וייעוץ משפטי:

עמלת תיווך מקובלת למכירה – 1%–2% (לעומת 3%–5% ברכישה).

שכר טרחת עו”ד או יועץ מס משתנה בהתאם להסכם עם הגורם המקצועי.

2.3 מיסוי ישראלי על רווח ממכירת נדל”ן בחו”ל

בתור תושבי ישראל, יש חובת מס רווח הון בארץ (25% + 3% מס יסף במדרגות גבוהות = כ-28%).

אמנת המס מאפשרת לקבל זיכוי על המס ששולם במולדובה (בשיעור אפקטיבי של כ-6%), כך שבסופו של דבר יש לשלם את ההפרש בלבד עד לגובה המס הישראלי, ובכך נמנע מצב של כפל מס.

3. השכרת דירה בקישינב: חובת מס ודיווח ועלויות נלוות

3.1 שיעור המס על הכנסות שכירות במולדובה

ברירת מחדל: 12% על ההכנסה משכירות (לאחר ניכויים מותרים, אם רלוונטיים).

מסלול מופחת של 7%: ניתן להגיש בקשה לשלם מס מופחת במקרה של השכרת דירה למגורים ובתנאי שהחוזה שכירות מדווח באופן מקוון את לרשות המיסים המולדובית תוך 7 ימים מיום חתימתו. תשלום המס נעשה ברוב המקרים אחת לחודש, עד ה-25 לחודש העוקב.

3.2 דיווח לרשויות במולדובה.

חובה לדווח באופן שנתי או חודשי (בהתאם לנסיבות), וכמובן לשלם את המס בזמן. אי-דיווח או אי-תשלום עלולים לגרור קנסות ועיצומים.

3.3 מיסוי ישראלי על הכנסות שכירות בחו”ל

תושב ישראל חייב לדווח גם לרשות המסים הישראלית על הכנסות שוטפות משכירות בחו”ל. קיימים שני מסלולים עיקריים:

מס 15% על מחזור ההכנסה ללא אפשרות קיזוז הוצאות (למעט פחת).

מס שולי על ההכנסה נטו (אחרי קיזוז הוצאות מוכרות ומיסים זרים ששולמו).

הבחירה במסלול הנכון תלויה בגובה ההכנסה, גובה ההוצאות והשיעורים ששולמו במולדובה. לעיתים המסלול של 15% יהיה משתלם יותר, אך יש לבדוק זאת מול יועץ מס.

4. היבטים נוספים שכדאי לקחת בחשבון

הגבלות על רכישת נכסים לזרים: במולדובה אין הגבלות משמעותיות על רכישת דירות בעיר על ידי זרים (להבדיל מקרקעות חקלאיות או בעלות על נכסים מסוימים באזורי גבול).

פתיחת חשבון בנק מקומי: משקיעים רבים מעדיפים לפתוח חשבון במולדובה לניהול תזרים השכירות ותשלומים מקומיים (ארנונה, חשבונות, תיקונים וכו’). מומלץ לבדוק ולהשוות עמלות כמו גם דרישות בנוגע לאיסור הלבנת הון.

ניהול הנכס: ניתן להשתמש בחברות ניהול מקומיות שיטפלו בגביית השכירות, תחזוקת הנכס וכל קשר עם הדיירים. דמי הניהול נעים סביב 5%–10% מדמי השכירות החודשיים, תלוי בשירות הניתן.

שוק המט”ח: יש לעקוב אחרי התנודות בשער ה-MDL מול היורו או הדולר, במיוחד אם העסקה נקובה באירו אך ההכנסות בפועל במטבע המקומי.

5. סיכום המדריך להשקעה במולדובה

ייעוץ מקצועי: מומלץ להיעזר בעורך דין ורואה חשבון מקומיים, לצד איש מקצוע ישראלי המתמחה בחוקי המס, על מנת להימנע מהפתעות ולוודא עמידה בחוקים, במיוחד לאור האפשרות לשינויים בחקיקה
בדיקות נאותות (Due Diligence): בדקו בעלות נקייה על הנכס, היעדר שעבודים ועיקולים, היתרים וכל היבט משפטי.
תכנון מס נכון: הבדל של אחוזים בודדים בשיעור המס יכול להשפיע משמעותית על התשואה הסופית.
בדיקת כללי אמנת המס: ודאו שאתם מממשים את זכות הזיכוי או ההקלות שמגיעות לכם לפי האמנה בין ישראל למולדובה.
מעקב אחר עדכונים: שיעורי המס והרגולציה במולדובה עשויים להשתנות – כדאי להתעדכן מול מקורות רשמיים (אתרי הרשות המקומית, משרדי רואי חשבון בינלאומיים, וכו’).