ברבעון ה-3 של 2025
בתל אביב (2026)
בקישינאו (2026)
שוק הנדל"ן בתל אביב חווה לאחרונה תיקון משמעותי. ברבעון השלישי של שנת 2025, מחירי הדירות בתל אביב ירדו ב-13% לממוצע של 3.68 מיליון שקלים. התשואה הגולמית בעיר עומדת כיום על אזור ה-2.6% בלבד, ואחרי ניכוי הוצאות תחזוקה וניהול, התשואה הנקייה צונחת לסביבות 1.9%. בסביבת ריבית שבה עלויות המשכנתא נעות סביב 5%, המשוואה הכלכלית פשוט מאתגרת.
כשהריבית על המשכנתא גבוהה יותר מהתשואה הנקייה על הנכס — כל שקל ממונף הוא שקל שמפסיד.
קישינאו: כשמספרים מדברים בעד עצמם
מנגד, מעניין להסתכל על שוק הנדל"ן בקישינאו, מולדובה — מדינה שנמצאת במסלול מהיר להצטרפות לאיחוד האירופי עד שנת 2030. מחירי הדיור שם רשמו זינוק שנגע ב-33.91% בשנה החולפת. למרות עליית המחירים, התשואה הגולמית הממוצעת לשכירות בקישינאו עומדת על 8.23% נכון לתחילת 2026. באזורים מבוקשים בעיר, דירות 3 חדרים מגיעות גם לתשואות של מעל 9.5%.
| פרמטר | תל אביב 🇮🇱 | קישינאו 🇲🇩 |
|---|---|---|
| מחיר ממוצע למ"ר | ~€12,500–15,000 | €1,720 |
| תשואה ברוטו ממוצעת | ~2.6% | 8.23% |
| תשואה נקייה (לאחר מס ועלויות) | ~1.9% | ~7.2% |
| עלויות רכישה | 8–10% + מע"מ | עד 2.8% בלבד |
| מס הכנסה על שכירות | 30–47% שולי | 12% קבוע |
| עליית מחירים שנתית (2025) | −13% | +33.91% |
| מסלול אירופי | לא רלוונטי | מועמדת לאיחוד — יעד 2030 |
הדינמיקה שמזכירה רומניה ובולגריה לפני 20 שנה
הדינמיקה הזו מזכירה מאוד את מה שקרה ברומניה ובולגריה בתחילת שנות האלפיים, רגע לפני ההצטרפות הרשמית לאיחוד. שני השווקים האלו הציגו עליות ערך חדות בטווח של 3–5 שנים לאחר ההצטרפות — בולגריה רשמה עלייה של כ-200% בין 2000 ל-2008, ורומניה רשמה עליות דומות באזורי הבירה. מולדובה נמצאת היום בדיוק בנקודה ההיסטורית הזו.
חשוב לציין: אין ערובה שמולדובה תשחזר את אותה מסלול בדיוק. אך שילוב של תשואות שכירות גבוהות כעת, מחירי כניסה נמוכים, ועליית ערך פוטנציאלית על רקע ההצטרפות לאיחוד — יוצר תמהיל שקשה למצוא אותו כיום בשווקים מפותחים אחרים.
איך הפערים האלו נראים במספרים עבור התקציב הספציפי שלכם?
בנינו מחשבון החזר השקעה (ROI) אינטראקטיבי שמראה את פערי התשואות בזמן אמת, כולל שקלול המיסוי המקומי בשתי המדינות. הזינו סכום — וקבלו השוואה מלאה ודוח PDF אישי עם נכסים ספציפיים בתקציב שלכם.
מקורות: Global Property Guide (Q1 2026) · Acces Imobil Moldova Market Report 2026 · Bank of Israel Monetary Committee Protocol Q3 2025 · Euronews Business — Moldova EU Accession Tracker · Times of Israel Real Estate Supplement · Ronkin Real Estate Israel Annual Report 2025–2026 · CBS Israel Housing Price Index Q3 2025.
הנתונים הוצגו לצורכי מידע כללי בלבד ואינם מהווים ייעוץ השקעות. ביצועי עבר אינם ערובה לביצועים עתידיים.